Obsah článku:
Drahé bydlení navzdory uvolněnější politice ČNB
Česká národní banka snižuje základní úrokové sazby — ale radost hypotékářů se zatím nekoná. Ačkoliv by se mohlo zdát, že levnější peníze přinesou levnější hypotéky, skutečnost je jiná. Banky zatím jen mírně upravují sazby směrem dolů, a i to velmi selektivně. Průměrná nabídková sazba hypoték se i v dubnu 2025 stále drží vysoko nad 5 %, a to i přesto, že dvoutýdenní repo sazba klesla už na 5,25 %. Proč tedy hypotéky stále zůstávají tak drahé?
Změny u centrální banky se neprojevují okamžitě
Hypoteční sazby v Česku nejsou napojeny pouze na základní úrokovou sazbu stanovenou centrální bankou, ale na řadu dalších faktorů. Banky si půjčují peníze za podmínek, které reflektují širší tržní prostředí — a tyto podmínky nezlevňují tak rychle, jak by si klienti představovali. Kromě toho mají banky na svých knihách úvěry s vyššími sazbami z minulých let, a tedy nejsou motivovány příliš rychle přejít na nižší marže.
Navíc — komerční banky jsou v odhadech budoucího vývoje velmi opatrné. Očekávání, že sazby zůstanou nízké dlouhodobě, stále není pevně zakořeněné. A pokud je jakákoliv šance, že sazby opět porostou (například kvůli inflaci nebo napětí na geopolitické scéně), budou banky raději držet vyšší úrokové sazby jako ochranu svých marží.
Mohlo by Vás zajímat: Ryanair hrozí zrušením objednávek boeingů kvůli Trumpovým clům, píše Reuters
Banky využívají aktuální situaci
Není tajemstvím, že bankovní sektor si během období vysokých sazeb výrazně zlepšil svou ziskovost. Hypotéky sice zpomalily, ale marže zůstaly vysoké a banky vydělávají více na vkladech a přepočtu úroků. V současnosti mají banky nízký tlak na snížení sazeb: poptávka po nových hypotékách se začíná probouzet, ale není tak silná, aby si instituce musely konkurovat slevami.
Navíc velká část klientů aktuálně řeší refinancování, nikoli nové úvěry. A právě v oblasti refinancování si banky mohou dovolit držet sazby vysoko — klienti se často dostali k hypotékám se sazbami nad 6 %, a i malý pokles jim přinese výraznou úlevu. Nemají tedy dostatečný důvod vyjednávat o agresivním snížení.
Úrokové swapy a výhled trhu
Banky při stanovování úroků často sledují ceny tzv. úrokových swapů — nástrojů, které odrážejí očekávaný vývoj sazeb v čase. Tyto ceny reagují nejen na měnovou politiku ČNB, ale i na globální nálady na finančních trzích. Pokud je očekávání kolísavé nebo existuje riziko růstu sazeb, swapové sazby se drží vysoko — a banky si tak raději nechávají větší polštář.
Významnou roli zde hraje i ECB. Pokud Evropská centrální banka zůstává opatrná se snižováním sazeb, české banky to berou jako signál, že prostředí zůstává nejisté.
Nenechte si ujít: InvestingFox recenze
Kdy se hypotéky skutečně zlevní?
Odborníci očekávají, že výraznější zlevnění hypoték může nastat až na přelomu let 2025/2026. Teprve tehdy se může naplno projevit uvolněná měnová politika a stabilizace inflace. Ovšem pokud se v mezidobí objeví nové tlaky (například geopolitické napětí, volatilita trhu práce nebo vyšší než očekávaná inflace), může se tento scénář ještě posunout.
Co mohou udělat klienti?
Ti, kdo plánují pořízení nemovitosti nebo refinancování, by měli být trpěliví a dobře zvažovat načasování. Pokud to není nezbytně nutné, může být vhodné vyčkat několik měsíců. Na druhou stranu – kdo narazí na zajímavou nabídku nebo potřebuje řešit situaci rychle, by měl vědět, že lze i dnes vyjednat lepší podmínky. Banky jsou přístupné individuálním dohodám, zejména u klientů s dobrou bonitou.
Další možností je sjednání hypotéky s variabilní sazbou, případně s kratší fixací — což dává klientovi prostor reagovat na změny v prostředí. Samozřejmě, i zde je nutné počítat s určitou mírou rizika.
Závěr
To, že Česká národní banka snížila své základní sazby, automaticky neznamená levnější hypotéky. Vysoké sazby zatím přetrvávají z několika důvodů: zpožděná reakce bank, vývoj tržních nákladů, aktuální poptávka, ale i opatrnost vůči budoucím rizikům. Vyhlídky na výrazné zlevnění existují, ale zatím zůstávají v oblasti výhledu. Pro spotřebitele tak platí staré dobré pravidlo: srovnávejte, vyjednávejte a plánujte s rozmyslem.
Čtěte dále: Seznámení s Trinity Bank
