Apartmán u moře. Ranní káva na terase, pár týdnů vlastní dovolené a po zbytek roku peníze od turistů. Právě tak často vypadají nabídky zahraničních realitních kanceláří. Nákup bytu ve Španělsku nebo Dubaji dnes láká i Čechy, pro které se vlastní nemovitost v Praze stává stále méně dostupnou. Jenže krásné fotografie a slibovaný šestiprocentní výnos mají jednu chybu: neukazují účet, který přijde na konci roku.
Při investici do nemovitostí v zahraničí totiž nerozhoduje jen kupní cena a výše nájemného. Důležité je také to, kolik stojí provoz, jaké daně zaplatíte a zda byt dokážete prodat, až budete potřebovat peníze.
Obsah článku – Láká vás investiční apartmán u moře?:
Správa apartmánu: Peníze mizí po malých částkách
Majitel bytu v zahraničí má jeden praktický problém: nemůže při každé závadě sednout do auta a vyrazit na místo. Potřebuje správce. Ten přebírá rezervace, komunikuje s hosty, organizuje úklid a řeší například nefunkční klimatizaci.
Za tyto služby se platí. Správa turistického pronájmu může podle rozsahu služeb stát přibližně 15 až 25 procent tržeb. Tím ale výdaje nekončí. Přidávají se energie, pojištění, opravy, poplatky za společné prostory a místní daně.
Podívejme se na konkrétní příklad. Apartmán stojí 200 000 eur a za rok přinese na nájemném 12 000 eur. Hrubý výnos je tedy šest procent.
| Roční náklady | Částka |
| Správa apartmánu | 1 800 € |
| Úklid a praní | 500 € |
| Energie a internet | 600 € |
| Poplatky domu | 900 € |
| Pojištění a údržba | 400 € |
| Místní daně a administrativa | 300 € |
| Celkem | 4 500 € |
Z nájemného zbude 7 500 eur. Provoz tedy spotřeboval 37,5 procenta příjmů. Výnos z kupní ceny klesl na 3,75 procenta, a to ještě před zdaněním, úroky z případné hypotéky a většími opravami.
Jde o modelový výpočet, nikoliv průměr všech zahraničních nemovitostí. Ukazuje však, proč se vyplatí chtít od realitní kanceláře podrobný rozpočet, ne pouze optimistický odhad obsazenosti.
Čtěte dále: Ozios recenze
Okupas a daně: Španělská pravidla mohou majitele překvapit
Slovo okupas zná dnes téměř každý, kdo se zajímá o španělské nemovitosti. Označuje lidi, kteří neoprávněně obsadí cizí byt či dům. Největší obavy mají majitelé apartmánů, které zůstávají většinu roku prázdné.
Situace ale není tak jednoduchá, jak ji někdy popisují titulky. Španělské právo rozlišuje neoprávněné obsazení prázdné nemovitosti a vniknutí do obydlí. Vlastník tedy nemá automaticky svázané ruce. Pokud však musí zahájit právní řízení, může přijít o měsíce času i příjmy z pronájmu. Reforma zákona LO 1/2025 umožnila zrychlené projednávání některých případů, neznamená ale okamžité vystěhování každého neoprávněného uživatele.
Překvapit může také daňová stránka. Český vlastník, který je ve Španělsku daňovým nerezidentem, zpravidla odvádí daň z příjmů z pronájmu. U rezidentů EU činí standardní sazba 19 procent. Španělsko navíc zná takzvanou imputovanou rentu. Daňová povinnost tak může vzniknout i v době, kdy majitel byt nepronajímá a využívá jej pro sebe.
Nezapomeňme ani na místní majetkovou daň IBI. A protože český vlastník může zůstávat českým daňovým rezidentem, musí řešit také vykázání zahraničních příjmů v Česku.
Nenechte si ujít: Podílové fondy vs. ETF
Dubaj: Prodat byt nemusí být tak snadné jako ho koupit
Dubaj působí na investory velmi přesvědčivě. Moderní projekty, zahraniční klientela a prostředí bez běžné osobní daně z příjmů z pronájmu. Jenže právě rychlý růst trhu může být také varováním.
V roce 2025 pokračoval růst cen dubajských rezidenčních nemovitostí. Současně se na trhu objevuje velké množství nových developerských projektů. Pokud nabídka bytů převýší poptávku, majitelé mohou začít soupeřit nižším nájemným i prodejní cenou.
K tomu se přidávají takzvané service charges, tedy pravidelné poplatky za provoz budovy, bazén, výtahy, bezpečnost a společné prostory.
Riziko představuje také měna. Dubajský dirham je navázán na americký dolar. Pokud koruna vůči dolaru posílí, český investor při převodu nájemného nebo prodejní ceny dostane méně korun.
REIT fondy: Nemovitosti bez starostí s opravami
Existuje i jiná cesta, jak investovat do realit. Veřejně obchodované REIT fondy umožňují koupit podíl ve společnostech, které vlastní například nájemní domy, hotely, sklady nebo obchodní centra.
Výhodou je, že investor nemusí shánět nájemníky ani platit instalatéra v cizí zemi. Navíc může prostřednictvím ETF rozložit peníze mezi desítky či stovky nemovitostních společností. Akcie veřejně obchodovaných REIT lze zpravidla prodat na burze mnohem rychleji než apartmán.
Ani tady však není výnos jistý. Ceny fondů kolísají, dividendy se mohou snížit a realitní trh může procházet krizí.
Apartmán u moře může být dobrou investicí, ale také velmi drahou dovolenou.
Než podepíšete kupní smlouvu, sečtěte všechny náklady, ověřte daňové povinnosti a zjistěte, za kolik by bylo možné nemovitost skutečně prodat. Jestli vám po tomto výpočtu stále vychází zajímavé ROI, má smysl pokračovat. Pokud ne, možná je rozumnější investovat do realit prostřednictvím fondu než vlastnit byt, o který se musíte starat tisíc kilometrů od domova.
Čtěte také: Recenze Binance – Jedna z největších kryptoměnových burz na světě
Zdroje:
- Agencia Tributaria – španělská daňová správa.
- BOE – španělská legislativa a zákon LO 1/2025.
- Dubai Land Department – servisní poplatky a správa nemovitostí.
- Cushman & Wakefield – analýzy dubajského realitního trhu.
- Mezinárodní měnový fond – ekonomika Spojených arabských emirátů.
- OECD – ekonomika a daňová politika Chorvatska.
- Investor.gov – Real Estate Investment Trusts.
- Finanční správa ČR – zahraniční příjmy a daňová rezidence
Zdroj obrázku: Unsplash
