Nemovitosti představují poměrně spolehlivý nástroj pro dlouhodobé zhodnocování úspor, což je v současné době bezprecedentně vysoké inflace vysoce aktuální. Zatímco například ceny akcií častěji podléhají výkyvům a jsou citlivější na průběh hospodářského cyklu, nemovitosti svou hodnotu drží a bývají chápány jako bezpečný přístav v turbulentních dobách. Pojďme se tedy blíže podívat na možnosti, které nám v oblasti investování nemovitosti nabízejí.
Obsah
Investice do nemovitostí byly v uplynulých několika letech velice atraktivní příležitostí, jak zhodnotit své úspory. Jen pro představu, průměrná hodnota metru čtverečního rezidenční nemovitosti se od roku 2014 do konce roku 2022 zvýšila o 118 procent. Během pouhých osmi let tedy došlo k více než zdvojnásobení.
Největšího nárůstu přitom nemovitosti začaly, možná paradoxně, dosahovat po propuknutí pandemie koronaviru. Během let 2020, 2021 a 2022 rezidenční nemovitosti zdražily v průměru o téměř 70 procent. A zatímco před covidem průměrná roční zhodnocení nemovitost dosahovala jednociferných úrovní, od roku 2020 jsme svědky růstu jejich cen o více než deset (v roce 2020), respektive více než 20 procent v letech 2021 a 2022. Teprve v posledním čtvrtletí loňského roku můžeme pozorovat mírné ochlazení nemovitostního trhu, což souvisí se zpřísňováním měnové politiky Evropské centrální banky.
Čtěte také: Recenze Crowdfundigové společnosti Fingood-Jednoduchá možnost diverzifikace a bez poplatků
Nákup nemovitosti na pronájem
A právě v souvislosti s ochlazováním trhu, respektive poptávky po rezidenčních nemovitostech se jako poměrně vhodná alternativa nabízí pořídit dům nebo byt za účelem jeho pronájmu. S tím, jak dochází ke zdražování hypotečních úvěrů v kombinaci s vysokými cenami nemovitostí, se z vlastnického bydlení stává pomalu ale jistě téměř nedostupný luxus. Tento trend již můžeme pozorovat v České republice, kde úrokové sazby u hypotečních úvěrů přesahují šestiprocentní hranici.
Dá se tedy očekávat, že s ochlazením poptávky po vlastnickém bydlení bude stále vyhledávanější bydlení nájemní. Pořízení nemovitosti za účelem pronájmu tedy dává šanci dům či byt zhodnocovat hned dvojím způsobem. Jednak právě prostřednictvím inkasovaného nájmu, jednak díky tomu, že i samotná nemovitost bude v čase spíše zhodnocovat.
Pronájem rezidenční nemovitosti ale není zcela bez rizik a dodatečných nákladů. Nezapomeňte, že jako vlastník se musíte postarat prakticky o všechno. Dovedeno do důsledku po vás nájemník může chtít vyměnit i prasklou žárovku nebo vyřešit opravu kapajícího vodovodního kohoutku. Rizikem je rovněž (ne)spolehlivost samotného nájemníka. Ideální variantu představuje doporučení někoho z okruhu vašich známých, sepsání náležité nájemní smlouvy nebo požadování složení kauce ve výši alespoň dvou měsíčních nájmů.
Nemělo by vám uniknout: Recenze Tradematics.com-Regulovaný broker, zákaznický servis 24/7
Nákup nemovitosti pro renovaci a prodej
O něco méně rizikovým podnikem se může zdát pořízení nemovitosti s tím, že ji zrenovujete a následně se ziskem prodáte. Zde je však nutné opravdu pořádně počítat. A to už ve fázi, kdy takovou nemovitost zamýšlíte koupit. Měli byste si klást otázky jako: Je cena adekvátní stavu nemovitosti? Na kolik mě renovace může vyjít? A vyplatí se v takovém případě vůbec do toho jít? Nečíhá na mě někde takzvaný kostlivec ve skříni v podobě skrytých vad na nemovitosti, jejichž odstranění výrazně renovaci prodraží? Za kolik jsem schopen zrenovovanou nemovitost prodat? Jak dlouho bude renovace trvat? Jak se během renovace budou vyvíjet ceny stavebních materiálů?
Jak vidíte, důležitých otázek je mnoho a prakticky o žádné z nich nelze říci, že je více nebo méně důležité než jiná. Zkrátka a dobře v případě nákupu nemovitosti za účelem její renovace a následného prodeje platí dvojnásob ono okřídlené „dvakrát měř a jednou řež“.
Investování do nemovitostí – REIT fondy
Řada lidí může celkem oprávněně namítnout, že investice do nemovitostí není pro ně, neboť nedisponují dostatečným množstvím volných peněžních prostředků, a tak takový typ investice apriori zamítnou. Takzvané REIT (Real Estate Investment Trust) fondy ale popsaný problém odstraňují. Jedná se totiž o akciové společnosti kótované na burze, které kumulují kapitál za účelem investic právě do nemovitostí. Do určité míry se REIT fondy podobají investičním fondům, důležité ale je, že se jedná skutečně o akciové společnosti. To znamená, že do jejích akcií můžete kdykoli investovat a kdykoli je prodat na burze. Na rozdíl od investičních nemovitostních fondů neexistují vstupní a výstupní poplatky. A vedle spekulace na růst hodnoty akcií REIT fondů se také v případě zisku můžete těšit na dividendu. Na druhé straně je třeba počítat s vyšším rizikem v podobě větší volatility (stále jde o akcii) než v případě investičního fondu.
Jak investovat: Crowdfunding
Takzvaný realitní crowdfunding patří mezi poměrně nové a zároveň oblíbené způsoby investování do nemovitostí. Jde o mikroinvestici přes realitní internetové platformy, díky kterým mohou do nemovitostí investovat i drobní investoři. Jde tedy do značné míry o investování napřímo bez prostředníka typu banky nebo akciového trhu. Jako investor si můžete vybrat, zda chcete využít podílové neboli kapitálové investování, nebo investování dluhové. U podílového se stáváte jedním z vlastníků dané nemovitosti, v případě dluhového jen půjčujete své peníze tomu, kdo nemovitost reálně kupuje. Zhodnocení podílové investice pak závisí na vývoji ceny konkrétní nemovitosti, u dluhového typu pak máte zpravidla dopředu sjednanou úrokovou sazbu, kterou budete inkasovat. Zřejmě největší riziko na vás číhá hned na počátku, když si vybíráte platformu, přes kterou budete tímto způsobem investovat. V tom vám mohou pomoci nejrůznější webové rozcestníky, kde se o jednotlivých platformách můžete dočíst více.
Investování do komerčních nemovitostí
Investovat není nutné pouze do nemovitostí, které slouží k bydlení. Na výběr jsou také investice do nemovitostí komerčních. Jinými slovy si můžete koupit například kus nákupního centra. V takovém případě je vhodné zvolit si některý z nemovitostních fondů, který se na investice do komerčních realit zaměřuje. Zde se pak jedná o typický nástroj kolektivního investování, prostřednictvím kterého jsou kumulované finanční zdroje od mnoha (i drobných) investorů a za ně jsou pořizovány komerční reality. Zhodnocení podílového fondu je pak závislé na zhodnocení nemovitostí, do nichž daný fond investuje. I zde však určité riziko existuje – komerční nemovitosti jsou přece jen o něco volatilnější než nemovitosti rezidenční. Tedy jsou více citlivé na hospodářský cyklus.
Jak investovat: House Hacking
House hacking je na první pohled způsob investování, který je zcela nový a v našich končinách neznámý. Přitom se s ním můžeme setkat mnohem častěji, než si myslíme. O co se jedná? O nic jiného než pronájem části nemovitosti, kterou vlastníme a ve které zároveň bydlíme. Můžeme si to představit jako situaci, kdy bydlíme ve větším domě, ale neobýváme jej celý. Jeho část tedy můžeme nabídnout k bydlení někomu jinému, za což inkasujeme nájemné. Tento způsob lidé využívají například k tomu, aby jim takto získané nájemné uhradilo část nebo celou hypoteční splátku nebo aby si zkrátka něco přivydělali ke svému stálému příjmu. Zajímavá může tato příležitost být například pro seniory. I zde ale platí, že je třeba si dávat velký pozor na to, komu část své nemovitosti pronajmeme.
Mohlo by se vám líbit: Recenze konkurenčního brokera ZETANO
Jak investovat-Několik rad na závěr
Přestože se investice do nemovitostí jeví jako jedna z těch spolehlivých, měli byste mít na paměti několik charakteristik. Investování do realit může být výnosné, ale ani realitní trh se čas od času nevyhne výkyvu směrem dolů. Důležitá je tedy dlouhodobost. S tím ale souvisí také nižší likvidita nemovitostního trhu v porovnání s trhy jiných aktiv. Jinak řečeno, pokud potřebujete investici rychle přeměnit na peníze (nejlikvidnější formu aktiv), budete muset při jejím prodeji v případě nemovitosti výrazně zlevnit.
Také v případě investování do nemovitostí platí, že je vhodné diverzifikovat. Tedy část peněz investovat například prostřednictvím crowdfundingu, část přes investiční fondy, ale klidně i prostřednictvím REIT fondů. Pokud naopak preferujete mít danou nemovitost pod kontrolou, je pro vás vhodnější přímý nákup domu nebo bytu. Zde navíc získáváte další možnost v podobě pronájmu.
V neposlední řadě i u investování do nemovitostí nezapomínejte sledovat trh, tedy vývoj cen nemovitostí, vývoj nájemného, vývoj hypotečního trhu a podobně. Jedině tak dokážete své investice do nemovitostí optimalizovat.
Pokračujte ve čtení: Jak investovat: Obchodování na burze
Tento článek je dostupný i ve slovenské verzi. Pokud si přejete přečíst text ve slovenštině, stačí kliknout zde a navštívit náš partnerský web forex.sk.
